Slutfaktura innan slutbesiktningen: måste du betala?
Arbetet är nästan klart, slutbesiktningen är bokad och då kommer slutfakturan. Måste du betala allt nu? Svaret beror på vad ni har avtalat, vilka regler som gäller för ditt projekt och om det finns fel kvar. Här går vi igenom hur du tänker och vad du gör när fakturan kommer före besiktningen.
Vill du ha en oberoende besiktningsman och någon som håller ihop besiktningen åt dig ingår det i vår besiktningssamordning.
Slutbesiktning för privatperson och vid AB 04 eller ABT 06
För dig som privatperson gäller konsumenttjänstlagen. Den kräver ingen slutbesiktning vid en vanlig renovering, men ni kan avtala om en. När ett företag bygger eller bygger till ett en- eller tvåbostadshus åt dig, en så kallad småhusentreprenad, ska slutbesiktning göras om någon av er begär det. Konsumentverket rekommenderar en slutbesiktning när huset är klart, även om det inte är ett krav.
Vid en slutbesiktning går en besiktningsman igenom arbetet och skriver ner de fel som hittas. Protokollet blir ett viktigt bevis om ni senare blir oense. Vid småhusentreprenad ska besiktningsmannen godkänna entreprenaden om det inte finns några fel, eller om felen bara är av mindre betydelse. Annars görs en ny besiktning senare.
AB 04 och ABT 06 används när till exempel en bostadsrättsförening upphandlar ett större arbete. Där är slutbesiktningen en del av avtalet, och konsumenttjänstlagen gäller inte. Högsta domstolen har beskrivit att godkännandet vid slutbesiktningen i AB-avtalen är den punkt då garantitiden börjar löpa och då beställaren ska betala återstående del av kontraktssumman.
Huvudregeln: du betalar när arbetet är utfört
Har ni inte avtalat något annat ska du enligt konsumenttjänstlagen betala när hantverkaren har utfört tjänsten och begär betalning. Konsumentverket uttrycker det som att du har rätt att betala när arbetet är färdigt. En slutfaktura för ett arbete som inte är klart behöver du alltså inte betala fullt ut, om inte avtalet säger något annat.
Vid småhusentreprenad finns en särskild regel. Du är bara skyldig att betala för den del som är utförd, och ska slutbesiktning göras får du hålla inne tio procent av det avtalade priset tills entreprenaden har godkänts vid besiktningen.
Rätten att hålla inne betalning för fel
Finns det fel i arbetet får du enligt konsumenttjänstlagen hålla inne så mycket av betalningen som behövs som säkerhet för ditt krav. Samma sak gäller om arbetet är försenat. Konsumentverket beskriver det som ett belopp som täcker vad det skulle kosta att låta ett annat företag rätta felet, gärna med viss marginal om du inte vet exakt. Meddela skriftligt att du håller inne betalning, hur mycket och varför, och betala det du inte ifrågasätter. Läs mer om att hålla inne betalning vid fel.
Risken med att betala allt före besiktningen
Det du har kvar att betala är din starkaste säkerhet. Betalar du hela slutfakturan och besiktningen sedan visar fel har du fortfarande rätt att kräva att de rättas, men du har inget kvar att hålla inne. Hantverkaren har då mindre anledning att prioritera ditt jobb. Går företaget i konkurs är pengar du redan har betalat ofta svåra att få tillbaka, se vad som händer om entreprenören går i konkurs. Samma logik ligger bakom rådet att inte betala hantverkare i förskott.
Det här bör stå om slutbetalning i avtalet
- En betalningsplan kopplad till utförda etapper, inte till datum.
- Att slutbetalningen sker först efter godkänd slutbesiktning, eller när fel i besiktningsprotokollet är åtgärdade.
- Hur stor del av priset som är slutbetalning. Är den liten har du lite att hålla inne.
- Vem som utser och betalar besiktningsmannen, och när besiktningen ska hållas.
- Vad som gäller om besiktningen skjuts upp av skäl som ligger hos hantverkaren.
- Att slutfakturan ska vara specificerad, så att du kan se vad du betalar för.
Inför själva besiktningen kan du använda vår checklista för slutbesiktningen.
Om fakturan kommer före besiktningen
Läs avtalet. Står det att slutbetalning sker efter godkänd besiktning gäller det. Saknas en betalningsplan gäller lagens huvudregel om betalning när arbetet är utfört.
Svara skriftligt före förfallodagen. Hänvisa till avtalet och besiktningsdatumet och skriv att du betalar slutbetalningen när besiktningen är godkänd. Betala delar som avser utfört arbete enligt betalningsplanen, så att ingen kan säga att du vägrar betala.
Begär specificerad räkning. Du har rätt till en specificerad räkning, och begär du den i tid behöver du inte betala förrän den har kommit.
Dokumentera fel du redan ser. Fota, notera datum och ta med listan till besiktningen. Visar besiktningen fel håller du inne ett belopp som motsvarar dem tills de är åtgärdade, och betalar resten.
Det här är allmän information för dig som privatperson, inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. För en bostadsrättsförening styr avtalet och det standardavtal som avtalet hänvisar till.
Källor: konsumenttjänstlagen (1985:716), prop. 2003/04:45 Ett förbättrat konsumentskydd vid småhusbyggande, Konsumentverket (Anlita hantverkare, Reklamera hantverkare, Bygga hus, Har jag rätt att kräva specificerad faktura av en hantverkare), Högsta domstolen (dom T 4983-14).
Vanliga frågor
Får hantverkaren kräva full betalning före slutbesiktningen?
Det beror på avtalet. Har ni inte avtalat något annat ska du enligt konsumenttjänstlagen betala när arbetet är utfört. Står det i avtalet att slutbetalning sker efter godkänd slutbesiktning gäller det. Finns det fel eller är arbetet försenat får du dessutom hålla inne så mycket som behövs som säkerhet för ditt krav.
Hur mycket får jag hålla inne om besiktningen visar fel?
Så mycket som behövs som säkerhet för ditt krav. Konsumentverket beskriver det som ett belopp som täcker vad det skulle kosta att låta ett annat företag rätta felet, gärna med viss marginal om du inte vet exakt. Betala resten och meddela skriftligt hur mycket du håller inne och varför.
Gäller regeln om tio procent vid alla renoveringar?
Nej. Rätten att hålla inne tio procent av priset tills slutbesiktningen är godkänd gäller vid småhusentreprenader, alltså när ett företag bygger eller bygger till ett en- eller tvåbostadshus åt dig och slutbesiktning ska göras. Vid andra renoveringar gäller avtalet och den allmänna rätten att hålla inne betalning vid fel eller försening.
Vad gör jag om besiktningen skjuts upp men hantverkaren vill ha betalt?
Betala det som avser utfört arbete enligt betalningsplanen och håll inne slutbetalningen om avtalet kopplar den till godkänd besiktning. Skriv till hantverkaren, föreslå ett datum för besiktningen och be om besked skriftligt. Dokumentera fel du ser under tiden, så att de kan tas upp när besiktningen väl hålls.