Slutbesiktning: checklista för dig som beställare
Slutbesiktningen är den formella punkt där entreprenaden godkänns, garantitiden börjar löpa och entreprenören anses ha levererat det som avtalats. Det är därför det lönar sig att gå in i besiktningen förberedd, snarare än att bara följa med besiktningsmannen runt och lita på att allt som behöver upptäckas också upptäcks samma dag.
Innan besiktningen: samla rätt underlag
En besiktningsman kan bara bedöma det som går att se eller mäta samma dag, och det som framgår av handlingarna. Samla därför ihop entreprenadavtal, ritningar, eventuella ändrings- och tilläggsbeställningar, samt de intyg och protokoll som ska finnas för just ditt projekt. För våtrum gäller det tätskiktsintyg och fallmätning mot golvbrunn, för el gäller isolationsmätning och kontroll av jordfelsbrytare, och för VVS gäller provtryckningsprotokoll. Saknas intygen, eller är de inte signerade, är det i sig en brist som bör noteras i protokollet.
Se till att bostaden är i normal drift inför besiktningen, det vill säga att värme, ventilation, el och vatten är påslaget, och att alla ytor är städade och åtkomliga, inklusive eventuellt vind- eller teknikutrymme. En besiktning som görs i ett halvfärdigt eller ostädat utrymme riskerar att missa fel som annars hade upptäckts.
Vad som brukar gås igenom vid besiktningen
- Att utfört arbete stämmer överens med avtal, ritningar och eventuella ÄTA-beställningar.
- Synliga fel i ytskikt, fogar, snickerier och måleri.
- Funktion hos installationer, till exempel att avlopp inte läcker, att fläktar drar rätt mängd luft och att eluttag fungerar som de ska.
- Att dokumentation och intyg för våtrum, el och VVS finns och är korrekt ifyllda.
- Drift- och skötselinstruktioner för de installationer som lämnas över till dig som beställare.
Efter besiktningen: så hanterar du protokollet
Besiktningsmannen delar in fel i olika allvarlighetsgrad, och anger normalt en tidsfrist för när de ska vara åtgärdade. Ett väsentligt fel ger dig rätt att hålla inne en skälig del av betalningen tills det är åtgärdat, ofta enligt de villkor som finns i ABS 18 för entreprenader åt konsumenter. Gå igenom protokollet punkt för punkt tillsammans med entreprenören, säkerställ att tidsfrister är realistiska, och begär sedan kvittens på att varje punkt faktiskt är åtgärdad, gärna i form av nya foton eller mätprotokoll snarare än ett muntligt besked.
Ett vanligt exempel är att mindre estetiska fel, till exempel en synlig fog eller en list som inte sitter helt rakt, godkänns med en avhjälpandefrist, medan väsentliga fel, som en läckande anslutning, gör att slutbesiktningen inte kan godkännas förrän felet är åtgärdat och kontrollerat. Skillnaden mellan de två kategorierna avgör om garantitiden börjar löpa direkt eller skjuts fram, vilket gör det värt att förstå innan man skriver under protokollet.
Skillnad mellan slutbesiktning och andra kontroller under projektet
Slutbesiktningen är inte den enda kontrollpunkten i ett projekt, men den är den som avgör om entreprenaden formellt är godkänd. Under arbetets gång kan det också förekomma förbesiktningar av enskilda moment, till exempel en kontroll av tätskikt innan kakel sätts, eftersom vissa moment blir svåra eller omöjliga att bedöma i efterhand när de väl är dolda bakom andra material. Om sådana dolda moment inte har kontrollerats löpande blir slutbesiktningen betydligt svårare att genomföra grundligt, eftersom besiktningsmannen då måste förlita sig på dokumentation snarare än egen okulär kontroll. Det är ytterligare ett skäl att inte vänta med all kontroll till slutet av projektet.
Efterbesiktning och garantibesiktning
Om fel noteras vid slutbesiktningen hålls ofta en efterbesiktning där man kontrollerar att åtgärderna är gjorda. Mot slutet av garantitiden är det också vanligt att en garantibesiktning genomförs, som fångar fel som inte gick att upptäcka direkt, till exempel sättningar eller fuktproblem som visar sig först efter en tid av normal användning. Att boka in den besiktningen i god tid innan garantitiden löper ut är lätt att glömma, men avgörande för att inte förlora rätten att kräva åtgärd kostnadsfritt.
Ska du anlita egen besiktningsman eller lita på entreprenörens förslag
Det är fullt möjligt att låta entreprenören föreslå en besiktningsman, men besiktningsmannen ska alltid vara opartisk och agera på uppdrag av båda parter gemensamt, aldrig bara för entreprenörens räkning. Som beställare har du rätt att själv föreslå eller godkänna vem som anlitas, och det är ofta klokt att göra det, särskilt vid större eller mer komplexa projekt där mycket pengar och flera dolda installationer är inblandade. En besiktningsman som du själv har varit med och valt, eller som åtminstone är helt fristående från entreprenören, minskar risken för att viktiga anmärkningar tonas ner.
Vad KG Byggråd kan hjälpa till med
Vi hjälper dig förbereda underlag inför besiktningen och kan boka en oberoende besiktningsman åt dig, så att du går in i slutbesiktningen med rätt frågor och rätt dokumentation. Läs mer om besiktningssamordning.