Garantitid hos hantverkare: vad gäller egentligen?
Garantitid är ett av de mest missförstådda begreppen i en renovering. Många beställare tror att ”garanti” och ”rätten att klaga på fel” är samma sak, och att allt ansvar tar slut när garantitiden går ut. Så är det inte. Att förstå skillnaden gör stor skillnad den dagen något faktiskt går fel, oavsett om det är en golvbrunn som läcker eller en list som lossnar.
Garantitid och reklamationsrätt är inte samma sak
Garantitid är den tid entreprenören själv har åtagit sig att stå för fel, oavsett vem som orsakat dem, förutsatt att de inte beror på normalt slitage eller felaktig användning. Reklamationsrätten, eller preskriptionstiden, är den längre tid inom vilken du som beställare har rätt att kräva åtgärd för fel som fanns redan vid leveransen, men som du upptäcker senare.
För arbete som utförs åt en konsument gäller konsumenttjänstlagen. Den ger dig som privatperson en reklamationsrätt på upp till tio år för arbete på fast egendom, till exempel bygg- och installationsarbeten i en fastighet. För lösa saker och enklare tjänster är tiden kortare, ofta tre år. Utöver detta brukar branschens standardavtal, som ABS 18 för entreprenader åt konsumenter, ange en garantitid på normalt två år från godkänd slutbesiktning. Under garantitiden är det entreprenören som måste bevisa att ett fel inte beror på utförandet. Efter garantitidens slut, men inom reklamationsfristen, är det du som beställare som måste göra sannolikt att felet fanns redan när arbetet utfördes.
Vad räknas som fel, och vad räknas inte
En vanlig missuppfattning är att garantin täcker allt som ser konstigt ut. I praktiken skiljer man mellan fel i utförandet, till exempel felaktigt fall mot golvbrunn eller dålig fogning, och sådant som räknas som normalt slitage, materialkrympning eller följd av att huset sätter sig. Den gränsdragningen är ofta orsak till konflikt, och det är också här en oberoende bedömning gör mest nytta, eftersom entreprenören och beställaren sällan är objektiva i sin egen sak.
- Fel i material eller utförande som fanns vid överlämnandet omfattas normalt av garanti och reklamationsrätt.
- Normalt slitage, skador orsakat av felaktig skötsel eller yttre påverkan omfattas i regel inte.
- Sättningar och krympsprickor som är typiska för materialet bedöms ofta separat, och kan kräva en teknisk bedömning för att avgöra om de är ett fel eller en förväntad egenskap.
Skillnaden mellan garanti för villa och för BRF
För en bostadsrättsförening som upphandlar till exempel stambyte eller fasadrenovering gäller normalt inte konsumenttjänstlagen, eftersom föreningen är en näringsidkare i det avtalsförhållandet, även om medlemmarna är privatpersoner. Där styrs garantitid och ansvar i stället helt av det avtal och standardavtal, ofta AB 04 eller ABT 06, som föreningen tecknar med entreprenören. Det gör det ännu viktigare att styrelsen förhandlar in en tydlig garantitid och tydliga ansvarsregler i avtalet, eftersom det inte finns någon tvingande konsumentlagstiftning som fyller ut luckorna i efterhand. En vanlig utgångspunkt är fem år för entreprenader enligt AB 04 respektive ABT 06, men den exakta tiden är alltid en förhandlingsfråga och bör anges uttryckligen i avtalet.
Så säkrar du garantifrågan redan i offerten
Garantitiden börjar normalt löpa från godkänd slutbesiktning, inte från fakturadatum eller inflyttningsdag. Det innebär att en slutbesiktning som skjuts upp eller aldrig genomförs kan göra garantitidens startpunkt otydlig, vilket i sin tur försvårar en framtida reklamation. Redan i offertskedet är det därför värt att kontrollera att garantitiden anges tydligt, att den kopplas till rätt startpunkt, och att det framgår vilket standardavtal som gäller. En offert som helt saknar uppgift om garantitid eller tillämpligt avtal bör alltid flaggas som en brist innan avtal skrivs.
Det är också klokt att spara all dokumentation från projektet, foton, egenkontroller och eventuella våtrumsintyg, eftersom det är den dokumentationen som avgör hur lätt eller svårt det blir att bevisa ett fel längre fram. Många tvister uppstår inte för att felet är svårt att se, utan för att ingen kan visa när det uppstod.
Vad du bör göra när garantitiden börjar närma sig sitt slut
Många beställare tänker inte på garantitiden förrän den redan har löpt ut. Ett bättre sätt är att sätta en påminnelse några månader innan garantitiden går mot sitt slut, och då göra en egen genomgång av bostaden med fokus på fukt, sprickbildning och funktion hos installationer. Upptäcks något som är tveksamt är det bättre att reklamera i tid, även om felet ser litet ut, än att vänta och riskera att tidsfristen hinner passera. Om entreprenaden omfattades av en garantibesiktning bör den bokas in i god tid, eftersom den ofta är den sista naturliga kontrollpunkten innan entreprenörens ansvar övergår helt till den längre reklamationsfristen.
Vad KG Byggråd kan hjälpa till med
Vi läser igenom offerter och avtal och kontrollerar att garantitid, ansvarsfördelning och tillämpligt standardavtal är korrekt och tydligt formulerat, innan du skriver under. Det är enklare att reda ut på förhand än att tvista om i efterhand. Läs mer om offertgranskning eller avtalsstöd för att få hjälp att säkra garantifrågan redan innan projektet startar.