Slutbesiktningen som aldrig blev av: vad rättsfallen säger om preskriptionstid
Slutbesiktningen är mer än en formalitet i slutet av ett byggprojekt. Två avgöranden från Högsta domstolen, med drygt tjugo års mellanrum, visar att just tidpunkten för slutbesiktning kan vara helt avgörande för om ett krav överhuvudtaget kan prövas i sak, eller om det redan är för sent.
Texten nedan är en allmän beskrivning av offentliggjord rättspraxis, inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. Den som har en pågående tvist om preskription bör kontakta en jurist.
NJA 1987 s. 243: när börjar tioårsfristen löpa?
En köpare förvärvade 1970 en fastighet med en då ofärdig villa. Slutbesiktning genomfördes den 12 juni 1970 och tillträde skedde två dagar senare. Tio år senare, i juni 1980, framställde köparen krav på ersättning för mögel- och rötskador som uppstod till följd av bristfällig fuktspärr och ventilation i byggnadens konstruktion.
Den avgörande frågan blev när den då gällande tioåriga preskriptionstiden för fel i entreprenadarbete skulle börja räknas: från det att avtalet ingicks i april 1970, eller från det att slutbesiktningen genomfördes i juni samma år. Skillnaden var bara några veckor, men den avgjorde om kravet framställts i tid eller inte.
Högsta domstolen ändrade hovrättens dom och slog fast att preskriptionstiden för fel i entreprenadarbete ska räknas från den tidpunkt då slutbesiktningen avslutades, inte från avtalets ingående. Domstolen resonerade att det skulle vara orimligt att låta preskriptionstiden löpa medan arbetet fortfarande pågick, eftersom entreprenören under den tiden fortsatt ansvarar för utförandet och rimligen bör stå risken för fel som ännu inte kunnat upptäckas. Köparens krav hade därmed framställts i tid.
NJA 2015 s. 862: när slutbesiktningen aldrig blev av
Nästan trettio år senare ställdes Högsta domstolen inför en variant av samma problem, fast åt andra hållet: vad gäller när ingen slutbesiktning alls genomförts? Målet, som kom att kallas ”Den uteblivna slutbesiktningen”, rörde en totalentreprenad för ombyggnad av kontorslokaler till vandrarhem, där ABT 94 reglerade avtalet och arbetena utfördes under 2007 och 2008. År 2009 framställde entreprenören krav på ersättning för utfört tilläggsarbete. Beställaren bestred betalningsskyldigheten och menade att kravet var preskriberat.
Frågan i Högsta domstolen var hur preskriptionsregeln i ABT 94 skulle tolkas när ingen formell slutbesiktning hållits och entreprenaden i stället avlämnats utan sedvanlig formalitet. Domstolen fann att den ordinarie tioåriga preskriptionstiden enligt preskriptionslagen då blir tillämplig på krav som detta, eftersom varken standardavtalets systematik eller bestämmelsens ordalydelse gav stöd för någon annan lösning. Med andra ord: uteblir slutbesiktningen, faller parterna tillbaka på den allmänna, längre preskriptionstiden snarare än de kortare frister som annars gäller i anslutning till en genomförd besiktning.
Den gemensamma lärdomen
- Slutbesiktningen fungerar som en juridisk brytpunkt som preskriptionsfrister och reklamationsregler knyts till, inte bara som ett tekniskt godkännande.
- Genomförs ingen slutbesiktning alls, uppstår osäkerhet om vilka frister som gäller, vilket i sig kan bli föremål för långvarig tvist.
- Både beställare och entreprenör har intresse av att slutbesiktning faktiskt genomförs och dokumenteras, eftersom det tydliggör när olika frister börjar löpa.
De båda fallen, med nästan tre decenniers mellanrum, visar att frågan om slutbesiktningens betydelse för preskription är en återkommande källa till tvist i svensk entreprenadrätt, och att den knappast är löst en gång för alla bara för att ett standardavtal pekar ut en huvudregel.
Vad KG Byggråd kan hjälpa till med
Tvister om preskription uppstår ofta för att slutbesiktningen aldrig blev tydligt dokumenterad, eller för att avtalet inte reglerade vad som gäller om besiktningen dröjer eller uteblir. Genom vårt avtalsstöd går vi igenom att den här typen av villkor faktiskt finns med innan projektet startar. Vill du få en offert granskad innan du skriver under, från 2 000 kr, hittar du mer information under offertgranskning.