Generalentreprenad: vad det är och när det passar ditt projekt
Generalentreprenad är en av de vanligaste formerna för att handla upp ett byggprojekt i Sverige, men den blandas ofta ihop med totalentreprenad. Skillnaden är inte bara teknisk. Den avgör vem som får betala när något i ritningarna visar sig vara fel. I en generalentreprenad tecknar du avtal med en enda entreprenör, generalentreprenören, som ansvarar för hela utförandet och själv anlitar de underentreprenörer som behövs. Ritningar och beskrivningar tar du som beställare fram, oftast med hjälp av en arkitekt eller konsult. Eftersom ansvaret för handlingarna stannar hos dig är avtalet extra viktigt att få rätt från början, och det är precis där vårt avtalsstöd inför entreprenadavtalet kommer in.
Upphandlingsform, inte entreprenadform
En stor del av förvirringen beror på att två olika begrepp används som om de vore samma sak. Boverket skiljer mellan entreprenadform och upphandlingsform. Entreprenadformen anger vem som ansvarar för projekteringen. I en utförandeentreprenad ligger det ansvaret hos beställaren, i en totalentreprenad hos entreprenören. Upphandlingsformen anger hur många avtal du tecknar. I en delad entreprenad har du parallella avtal med flera entreprenörer, i en generalentreprenad handlar du upp en enda entreprenör som knyter underentreprenörer till sig.
I vardagligt tal betyder generalentreprenad nästan alltid den klassiska kombinationen: du står för handlingarna och en huvudentreprenör står för utförandet. Det är den modellen den här artikeln handlar om. Vill du se hur den förhåller sig till de andra modellerna i stort finns en bredare jämförelse av totalentreprenad och delad entreprenad.
Så fördelas ansvaret
- Du som beställare ansvarar för att ritningar, beskrivningar och övriga handlingar är riktiga och fullständiga. Om ett fel visar sig bero på handlingarna och inte på hantverket, är det i regel din risk.
- Generalentreprenören ansvarar för att arbetet utförs fackmässigt och enligt handlingarna, för att samordna sina underentreprenörer och för tidplanen på byggplatsen.
- Underentreprenörerna har sitt avtal med generalentreprenören, inte med dig. Generalentreprenören svarar därför mot dig även för deras arbete, något vi går igenom närmare i artikeln om vem som ansvarar när underentreprenören gör fel.
Vid professionella projekt används normalt standardavtalet AB 04 för utförandeentreprenader, medan ABT 06 är skrivet för totalentreprenader. Båda gäller bara om de faktiskt har avtalats. Är du privatperson gäller konsumenttjänstlagen oavsett vad avtalet säger, och vid villaprojekt används ofta konsumentvarianter som ABS 18 eller Hantverkarformuläret i stället för AB 04.
När generalentreprenad passar
Modellen fungerar bäst när det finns färdiga och genomarbetade handlingar innan upphandlingen startar. Då lämnar alla anbudsgivare pris på exakt samma underlag, vilket gör offerterna betydligt lättare att jämföra än vid totalentreprenad, där varje entreprenör kan lösa funktionen på sitt eget sätt.
- Du har redan anlitat en arkitekt eller konsult och vill styra material, utformning och tekniska lösningar i detalj.
- Projektet är så stort att du inte vill samordna flera entreprenörer själv, men du vill behålla kontrollen över vad som byggs.
- Du har tillgång till någon som kan svara på frågor om handlingarna under byggtiden, eftersom generalentreprenören kommer att fråga dig, inte projektören, när något är oklart.
Bostadsrättsföreningar som byter stammar eller renoverar fasad handlar ofta upp på det här sättet, med handlingar som en konsult tagit fram åt styrelsen. Läs mer om hur vi stöttar i de projekten under beställarstöd för BRF-styrelser.
När den inte passar
Är handlingarna tunna, eller finns det inga alls, blir generalentreprenad snabbt dyr. Generalentreprenören prissätter det som står i underlaget, varken mer eller mindre. Det som saknas dyker upp senare som tilläggsarbeten, och då har du inte längre konkurrens som pressar priset. Saknar du tid eller kunskap att äga projekteringen är en totalentreprenad, där en enda part svarar för både ritning och resultat, ofta det tryggare valet.
Den vanligaste fällan: ofullständiga handlingar
Det typiska problemet i en generalentreprenad är inte slarvigt hantverk, utan gränsen mellan vad som stod i handlingarna och vad som faktiskt behövdes. Ett exempel: ritningen visar nytt tätskikt i ett badrum men säger ingenting om underlaget. När golvet rivs visar sig bjälklaget behöva förstärkas. Generalentreprenören har utfört det som beskrevs och debiterar förstärkningen som ett tillägg. I en totalentreprenad hade frågan sett annorlunda ut, eftersom entreprenören där själv svarar för att lösningen fungerar.
Därför avgörs mycket av slutkostnaden redan i projekteringen. Ju mer som är utrett, beskrivet och mängdat innan anbuden kommer in, desto färre ÄTA-arbeten uppstår under bygget. Det är också skälet till att det lönar sig att låta någon granska handlingarna och avtalet innan du skriver under, inte efter att den första tilläggsfakturan kommit.
Nya standardavtal är på väg
Byggandets Kontraktskommitté har arbetat i flera år med att ersätta AB 04 och ABT 06. Förslag med arbetsnamnen AB 25 och ABPU 25 skickades på remiss hösten 2024 och remisstiden gick ut i februari 2025. Enligt kommitténs bedömning i början av 2026 väntas de nya avtalen publiceras tidigast 2027, troligen under ett annat årtal i namnet. Det påverkar inte avtal som redan är tecknade. AB 04 och ABT 06 är inte lag utan standardavtal, och de fortsätter att gälla där parterna har kommit överens om dem.
Checklista innan du skriver under
- Står det tydligt vilka handlingar som ingår i avtalet och i vilken ordning de gäller om de säger emot varandra?
- Är handlingarna kompletta för alla delar av projektet, eller finns det moment som bara är skissade?
- Framgår det hur ändringar och tilläggsarbeten ska beställas, prissättas och godkännas, och att det ska ske skriftligt?
- Vet du vem som ska svara på generalentreprenörens frågor om handlingarna under byggtiden?
- Har generalentreprenören lämnat försäkringsbevis och, vid större projekt, en säkerhet för fullgörandet?
Det här är allmän information om hur generalentreprenad normalt fungerar, inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall. Vad som gäller i ditt projekt avgörs av avtalet och de handlingar som ingår i det.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan generalentreprenad och totalentreprenad?
I en generalentreprenad tar du som beställare fram ritningar och beskrivningar, och entreprenören ansvarar för utförandet. I en totalentreprenad ansvarar entreprenören för både projektering och utförande, och du beställer i första hand en funktion.
Vem ansvarar för underentreprenörerna i en generalentreprenad?
Generalentreprenören. Underentreprenörerna har sitt avtal med generalentreprenören, som därför svarar mot dig som beställare även för deras arbete.
Vilket standardavtal används vid generalentreprenad?
Vid professionella utförandeentreprenader används normalt AB 04. ABT 06 är skrivet för totalentreprenader. Är du privatperson gäller konsumenttjänstlagen, och vid villaprojekt används ofta ABS 18 eller Hantverkarformuläret.
Vad gör en generalentreprenör?
En generalentreprenör tar på sig hela utförandet av ett projekt enligt beställarens handlingar, anlitar och samordnar underentreprenörer och är beställarens enda avtalspart för byggarbetet.