900 000 kronor för fel uppgiven boarea: NJA 2021 s. 353
Ett hus på Ekerö, uppgivet till 224 kvadratmeter boarea, visade sig vid mätning bara ha 161 kvadratmeter boarea. Skillnaden hamnade i stället i biarean. Fastigheten var till punkt och pricka lika stor som utlovat, men fördelningen mellan de olika ytorna stämde inte. Högsta domstolen fick i NJA 2021 s. 353 avgöra om detta utgjorde ett fel, om köparna reklamerat i tid, och hur stort prisavdraget skulle bli.
Notera att målet gäller köp av fastighet enligt jordabalkens regler, inte ett renodlat entreprenadavtal enligt AB 04 eller ABT 06. Det tas ändå med här eftersom säljaren var ett byggföretag som skulle färdigställa huset, och eftersom principerna om reklamation och prisavdrag har stor praktisk betydelse även i angränsande byggsammanhang. Detta är en allmän beskrivning av offentliggjord rättspraxis, inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. Den som har en pågående tvist bör vända sig till en jurist.
Bakgrunden: en uppgift som inte stämde
Köparna förvärvade en fastighet på Ekerö av byggföretaget LM Design to Live in AB, som skulle färdigställa huset. I kontraktshandlingarna angavs boarean till 224 kvadratmeter, med en notering om att biarean byggde på säljarens egen uppgift. Vid en besiktning genom Anticimex år 2017, flera år efter tillträdet, uppmättes boarean i stället till 161 kvadratmeter och biarean till 63 kvadratmeter. Den sammanlagda ytan stämde alltså i stort, men fördelningen mellan bo- och biarea avvek kraftigt från vad som angivits i avtalet.
Domstolens bedömning
Högsta domstolen konstaterade först att det förelåg ett fel, eftersom fördelningen mellan bo- och biarea inte motsvarade det som avtalats, trots att den totala ytan var korrekt. Boarea och biarea har olika betydelse för en bostads användbarhet och värde, och en felaktig uppgift om fördelningen kan därför utgöra ett relevant fel även om den totala kvadratmeterytan stämmer.
Därefter prövade domstolen om köparna reklamerat i rätt tid. Högsta domstolen slog fast att köparna upptäckte felet i samband med Anticimex-mätningen i juni 2017 och reklamerade ungefär en vecka senare, vilket ansågs vara i god tid. Domstolen uttalade även den mer generella principen att en reklamation som sker inom två månader efter att köparen märkt felet i princip alltid ska anses ha skett i rätt tid. Bevisbördan för att köparna borde ha upptäckt felet tidigare låg på säljaren, som inte lyckades visa detta.
Slutligen bedömde domstolen storleken på prisavdraget. Eftersom det inte gick att fastställa någon exakt värdeminskning genom en enkel beräkning, gjorde Högsta domstolen en samlad bedömning av den utredning som fanns tillgänglig och fastställde ett skäligt prisavdrag om 900 000 kronor.
Vad fallet illustrerar
- Uppgifter i avtalshandlingar om area, ytfördelning och liknande mätbara egenskaper kan ligga till grund för ett fel, även om den totala ytan formellt sett stämmer.
- En reklamation som sker relativt snart efter att felet upptäckts, i det här fallet cirka en vecka, bedöms normalt som gjord i rätt tid, och det är säljaren som har bevisbördan för att köparen borde ha upptäckt felet tidigare.
- När en exakt värdeberäkning inte är möjlig gör domstolen en skälighetsbedömning av prisavdraget utifrån den bevisning som finns.
Fallet visar varför exakta och kontrollerbara uppgifter i avtal och prospekt, snarare än uppskattningar från säljaren själv, har betydelse långt efter att ett projekt avslutats och pengarna bytt ägare.
Vad KG Byggråd kan hjälpa till med
Oavsett om det handlar om ett fastighetsköp eller en renovering är det klokt att uppgifter om ytor, material och omfattning i avtalet går att verifiera, i stället för att bygga på den ena partens egna uppskattningar. Genom en offertgranskning, från 2 000 kr, ser vi till att avtalet är tydligt formulerat innan du skriver under. Läs mer under avtalsstöd eller offertgranskning.