Likabehandlingsprincipen i BRF: vad gäller vid renovering?
När en bostadsrättsförening ska ta ställning till renoveringar, både medlemmars egna ändringar och gemensamma projekt som stambyte eller fasadrenovering, gäller en grundläggande rättslig princip som styr styrelsens handlingsutrymme: likabehandlingsprincipen. Den är sällan omtalad i vardagligt styrelsearbete, men den sätter tydliga gränser för vad en styrelse får och inte får besluta om medlemmar behandlas olika.
Vad innebär likabehandlingsprincipen?
Likabehandlingsprincipen är en vedertagen princip inom svensk föreningsrätt som innebär att en förening, och därmed dess styrelse, ska behandla sina medlemmar lika om det inte finns sakliga skäl för att göra annorlunda. Principen är inte specifik för bostadsrättsföreningar utan gäller ekonomiska föreningar generellt, och bostadsrättsföreningar är just en form av ekonomisk förening. Den har bland annat stöd i den så kallade generalklausulen i lagen om ekonomiska föreningar, som slår fast att föreningsstämman eller styrelsen inte får fatta beslut som ger en otillbörlig fördel åt en medlem på bekostnad av föreningen eller andra medlemmar.
Kort sagt: lika fall ska behandlas lika. Om styrelsen tillåter en medlem att göra en viss ändring i sin lägenhet ska en annan medlem som vill göra samma sak, under samma förutsättningar, bedömas efter samma kriterier och normalt få samma svar.
Vad betyder det i praktiken vid renovering?
För en styrelse som hanterar ansökningar om lägenhetsrenoveringar eller planerar gemensamma renoveringsprojekt får principen flera konkreta konsekvenser.
- Medlemmar som vill göra likadana eller jämförbara ändringar, till exempel byta kök, flytta ett våtutrymme eller sätta in nya fönster, ska bedömas efter samma kriterier och samma process. Styrelsen kan inte godkänna en ansökan och avslå en likartad ansökan från en annan medlem utan att kunna peka på en saklig skillnad mellan fallen.
- Gemensamma renoveringsbeslut, som stambyte, fasadrenovering eller byte av tak, ska komma alla medlemmar till godo på ett likvärdigt sätt i förhållande till deras andelstal, även om inte alla lägenheter berörs exakt lika mycket rent fysiskt.
- Undantag från likabehandling är möjliga, men de kräver en dokumenterad saklig grund. Praxis visar att en förening kan fatta beslut som gynnar en avgränsad grupp medlemmar, till exempel en investering i en lekplats eller fiberinstallation som alla är med och betalar men inte alla använder lika mycket, utan att det bryter mot principen, just för att beslutet är sakligt motiverat utifrån föreningens helhetsintresse.
- Styrelsen kan inte gynna sig själv eller närstående. Om en styrelseledamot får ett snabbare eller mer förmånligt godkännande än andra medlemmar för en jämförbar ändring är det en klassisk situation där likabehandlingsprincipen riskerar att ha åsidosatts.
Varför är detta viktigt att förstå redan innan beslut fattas?
Många styrelser stöter på likabehandlingsfrågan först när en medlem redan känner sig orättvist behandlad, till exempel efter att ha fått nej till en ändring som en granne tidigare fått ja till. Det är betydligt bättre, och betydligt billigare i tid och konflikt, att bygga in principen i beslutsprocessen från början.
Det innebär i praktiken att styrelsen bör ha tydliga, skriftliga kriterier för vad som krävs för att godkänna olika typer av lägenhetsändringar, och att dessa kriterier tillämpas konsekvent över tid, inte bara för det aktuella ärendet. Om styrelsen väljer att göra undantag, till exempel att tillåta en ändring som normalt inte skulle godkännas, bör skälen till undantaget dokumenteras tydligt i protokollet. Det gäller även omvänt: om en ansökan avslås trots att en liknande tidigare godkänts, bör den sakliga skillnaden mellan fallen skrivas ner.
Denna dokumentation fyller två syften. Den hjälper styrelsen att faktiskt tänka igenom om beslutet är sakligt grundat, och den ger föreningen ett underlag att luta sig mot om beslutet senare ifrågasätts av den berörda medlemmen eller av andra medlemmar.
Vad kan hända om principen åsidosätts?
En medlem som anser sig ha blivit felaktigt behandlad i förhållande till andra medlemmar kan ha rätt att klandra föreningens beslut. Vad en sådan process konkret innebär, vilka tidsfrister som gäller och vilka utfall som är möjliga, är en juridisk fråga som ligger utanför den här artikelns ram. Föreningar och enskilda medlemmar som hamnar i en sådan situation bör kontakta en jurist som är specialiserad på bostadsrättsjuridik för att bedöma det enskilda fallet.
Det som är viktigt att ta med sig redan innan en konflikt uppstår är att en styrelse som är medveten om likabehandlingsprincipen, som dokumenterar sina beslut och den sakliga grunden för eventuella undantag, kraftigt minskar risken för att hamna i en sådan process över huvud taget.
Vad KG Byggråd kan hjälpa till med
KG Byggråd erbjuder oberoende offertgranskning och beställarstöd till bostadsrättsföreningar inför renoveringsprojekt. Vi hjälper styrelser att sätta upp tydliga, konsekventa kriterier för lägenhetsändringar och att strukturera underlag inför gemensamma renoveringsbeslut, så att processen blir begriplig och rättssäker för alla medlemmar. Vi är inte jurister och tar inte ställning i juridiska tvister, men vi kan hjälpa styrelsen att bygga ett tekniskt och praktiskt beslutsunderlag som minskar risken för godtycke. Läs mer om vårt stöd till bostadsrättsföreningar på /brf/.