BRF eller villa: skillnaden i beställaransvar vid renovering

Enligt SCB:s bostadsbestånd fanns det vid utgången av 2025 drygt 5,29 miljoner bostadslägenheter i Sverige, och ungefär 21 procent av hushållen bor i flerbostadshus med bostadsrätt, en andel som är betydligt högre i storstäder som Stockholm. En stor del av dessa hushåll kommer förr eller senare att beröras av en renovering som beställs gemensamt genom föreningen, snarare än av den enskilda medlemmen. Det är en viktig skillnad mot att äga ett hus, och den påverkar beställaransvaret på flera sätt som är värda att förstå, oavsett om man sitter i styrelsen eller bara bor i föreningen.

Vem är egentligen beställare

När en villaägare anlitar en hantverkare är det en privatperson som beställer av ett företag, och konsumenttjänstlagen gäller då direkt och ger ett tydligt skydd, bland annat kring reklamationstid, fackmässighet och prisavvikelser. En bostadsrättsförening är däremot en juridisk person. Det innebär att konsumenttjänstlagen inte blir direkt tillämplig på avtalet mellan föreningen och entreprenören, även om lagen ofta används analogt som ett mått på vad som är skäligt när avtalet självt är otydligt. I praktiken betyder det att avtalets faktiska skrivningar väger tyngre för en BRF än för en privatperson, eftersom det lagstadgade skyddsnätet är svagare.

Styrelsens fastighetsägaransvar

Styrelsens ledamöter är förtroendevalda av medlemmarna och bär ett fastighetsägaransvar som omfattar att hålla fastigheten i gott skick och beakta sådant som kan påverka medlemmarnas hälsa och säkerhet. Det ansvaret vilar på flera personer gemensamt, till skillnad från villaägarens beslut som fattas av en eller två personer i hushållet. Det gör att BRF-beslut i teorin ska vara bättre förankrade och mer genomtänkta, men det innebär också fler steg, stämmobeslut, protokoll och krav på att beslutet går att motivera i efterhand.

Skalan gör felen dyrare

En badrumsrenovering i en enskild villa berör en hushållsbudget. Ett stambyte i en BRF berör samtliga lägenheter, ofta under en period då de boende har begränsad tillgång till kök eller badrum, och kostnaden fördelas på alla medlemmar via avgiften eller ett särskilt uttag. Ett fel i beställningen, otydliga ÄTA-rutiner eller en offert som inte täcker återställning efter arbetet, får därför konsekvenser för många fler personer samtidigt än motsvarande misstag i ett villaprojekt. Det gör att kraven på ett tydligt avtal, en tydlig arbetsbeskrivning och en tydlig ansvarsfördelning blir viktigare, inte mindre viktiga, ju större projektet är.

Vad det betyder i praktiken för styrelsen

• Utgå inte från att konsumenttjänstlagen skyddar föreningen på samma sätt som den skyddar en privatperson, avtalet måste bära den vikten själv
• Förankra större beslut på stämma, inte bara i styrelsen, både av juridiska och praktiska skäl
• Var extra noga med skriftlig dokumentation eftersom besluten berör fler personer och granskas av fler i efterhand
• Räkna med att fel och tvister blir dyrare att reda ut ju fler lägenheter som berörs

Andelen bostadsrätter varierar kraftigt över landet

Enligt SCB är andelen hushåll som bor i bostadsrätt betydligt högre i storstadsregioner, i Stockholms län är flerbostadshus med bostadsrätt den vanligaste boendeformen, medan andelen är lägre i andra delar av landet. Det gör att BRF-specifikt beställaransvar är en fråga som berör en stor och ojämnt fördelad grupp beställare, ofta koncentrerad till just de områden där byggkostnaderna och konkurrensen om hantverkare samtidigt är som störst. En styrelse i en storstadsförening möter alltså ofta både högre priser och fler alternativ att välja mellan, vilket ställer ytterligare krav på att kunna sortera bland offerter på ett strukturerat sätt.

Medlemmens eget ansvar inne i lägenheten

Det finns ytterligare ett lager av komplexitet som saknar motsvarighet för villaägaren, nämligen gränsdragningen mellan vad föreningen ansvarar för och vad den enskilda medlemmen ansvarar för inne i lägenheten. Vid till exempel ett stambyte är det vanligt att föreningen upphandlar och bekostar själva stamarbetet, medan medlemmen själv ansvarar för återställning av ytskikt utöver en viss standard. Den gränsen regleras normalt i föreningens stadgar och i det avtal som tecknas inför projektet, och den bör vara glasklar för alla parter innan arbetet påbörjas, annars uppstår lätt tvister om vem som ska stå för vilken kostnad efteråt.

En gemensam nämnare oavsett boendeform

Både villaägaren och BRF-styrelsen har samma grundläggande utmaning: att bedöma om en offert håller vad den lovar, innan pengarna är spenderade. Skillnaden är att villaägaren har ett starkare lagstadgat skydd i botten, medan BRF-styrelsen i högre grad måste skapa sitt eget skydd genom ett väl skrivet avtal, tydlig dokumentation och en noggrann genomgång innan undertecknande.

Vad KG Byggråd kan hjälpa till med

Vi arbetar med båda beställargrupperna men förstår att kraven skiljer sig åt. För BRF-styrelser hjälper vi till att stärka avtalet där lagens skydd är svagare, och för villaägare hjälper vi att säkerställa att offerten faktiskt motsvarar det som lagen ger rätt att förvänta sig. Läs mer om vårt stöd för bostadsrättsföreningar på /brf/.

Relaterat