Hur ofta bör tak, fasad och stammar renoveras i en BRF?

En av de vanligaste frågorna en nyvald styrelseledamot ställer sig är hur ofta olika delar av fastigheten faktiskt behöver renoveras. Svaret är inte exakt, det beror på material, utförande och underhåll under årens lopp, men det finns branschriktvärden som ger en god fingervisning. Vi går igenom ungefärliga livslängder för de stora byggdelarna, och varför de siffrorna bör användas med försiktighet snarare än som en facit.

Ungefärliga livslängder enligt branschen

Enligt underlag som publiceras av bland andra Fastighetsägarna rör sig branschens riktvärden ungefär enligt följande, med reservation för att källor skiljer sig något åt beroende på material och klimat:

Tak (papp): ungefär 20 till 30 år, vissa material upp mot 50 år
Fasad (puts): ungefär 30 till 40 år
Fasad generellt (beroende på material): 20 till 40 år
Stammar: ungefär 40 till 60 år, ofta angivet till omkring 50 år som schablon
Fönster: ungefär 25 till 40 år

Spannen är breda av en anledning. Ett tak som är rätt underhållet, med regelbunden tillsyn och mindre lagningar, kan hålla längre än ett tak av samma material som fått stå obevakat. På samma sätt påverkas stammarnas livslängd kraftigt av vattenkvalitet, belastning och om det redan finns tecken på korrosion eller läckage som inte åtgärdats.

Varför schablonen inte räcker som beslutsunderlag

Att en stam ”ska” hålla 50 år enligt branschstandard betyder inte att just er förenings stammar gör det. Skador, tidigare reparationer, vattenkvalitet och hur fastigheten har använts spelar minst lika stor roll som åldern i sig. Det är därför en besiktning, inte bara en kalender, som ska avgöra när en åtgärd faktiskt behöver genomföras. En underhållsplan som enbart bygger på schablonlivslängder utan uppdaterad besiktning riskerar att antingen skjuta på nödvändigt underhåll för länge, eller föreslå kostsamma åtgärder i förtid.

Konsekvensen av att vänta för länge

När stammar, tak eller fasad passerar sin förväntade livslängd utan åtgärd ökar risken för akuta skador, till exempel vattenläckor eller fuktinträngning, som ofta blir betydligt dyrare att hantera än ett planerat utbyte. En akut vattenskada i samband med ett stamhaveri kan dessutom drabba flera lägenheter samtidigt och innebära långdragna processer med försäkringsbolag. Att planera åtgärder innan de blir akuta är därför både en ekonomisk och en praktisk fråga för styrelsen.

Så använder ni livslängderna i praktiken

Det mest användbara sättet att arbeta med livslängder är att koppla dem till en löpande besiktningsrutin snarare än att bara räkna år sedan senaste åtgärd. En återkommande okulär besiktning av tak och fasad, kombinerad med en mer teknisk bedömning av stammarnas skick vart femte till tionde år när fastigheten börjar närma sig schablonens övre gräns, ger styrelsen god tid att budgetera och upphandla utan tidspress. Tidspress är för övrigt en av de vanligaste orsakerna till att en förening tvingas acceptera sämre villkor i en upphandling, eftersom bristande framförhållning ger färre alternativ att jämföra mellan.

Skillnaden mellan att laga och att byta

Ett vanligt misstag är att se livslängden som en fråga om allt eller inget, antingen fungerar taket eller så måste det bytas i sin helhet. I praktiken finns ofta ett mellanläge där riktade lagningar, omläggning av enskilda partier eller punktinsatser på stammar kan förlänga livslängden några år till en bråkdel av kostnaden för ett fullständigt utbyte. Det förutsätter dock att skadan är begränsad och att en fackman bedömer att helheten fortfarande håller. En offert som föreslår ett fullständigt utbyte bör därför alltid ställas mot frågan om en mindre omfattande åtgärd hade kunnat lösa samma problem under de närmaste åren, och vilka risker som i så fall följer med att vänta.

Klimatets roll för nedbrytningstakten

Läge och väderexponering påverkar också hur snabbt en byggdel bryts ner. En fasad som vetter mot väder och vind, eller ett tak med bristfällig avvattning, åldras fortare än motsvarande konstruktion på ett skyddat läge. Det är ytterligare ett skäl till att generella livslängder bara ska ses som en utgångspunkt, den faktiska bedömningen måste göras på plats och kopplas till hur just er fastighet är belägen och har underhållits över tid.

Vad KG Byggråd kan hjälpa till med

KG Byggråd utför inte själva besiktningarna, men vi hjälper styrelser att avgöra när det är läge att koppla in en besiktningsman och att förstå vad en besiktningsrapport faktiskt visar innan den blir underlag för en upphandling. Vi hjälper också till att samordna kontakten mellan flera parter, till exempel besiktningsman och de entreprenörer som ska lämna offert, så att alla utgår från samma underlag. Läs mer på /besiktningssamordning/.